第一章 总则

第一条 为进一步加强农村村民住房建设管理，保障农村村民住房建设品质和安全，改善村民居住环境，维护村民合法权益，根据相关法律法规，结合我市实际，制订本办法。

第二条 本市行政区域内农村村民新建、改建、扩建农村住房的建设活动及其监督管理，适用本办法。

本办法所称本市行政区域内是指玉潭街道，城郊街道，历经铺街道，白马桥街道，夏铎铺镇，金洲镇，菁华铺乡桃林桥村、傅家塘村，双江口镇长兴村、檀树湾村、白玉社区，回龙铺镇侯旨亭社区、丰收村、金玉工业集中区，坝塘镇金洲村以外的区域。

第三条 本办法所称村民，是指户口在当地农村且享有本集体经济组织土地承包经营权和集体经济组织其他权益，履行本集体经济组织成员义务的成员。

本办法所称住房，是指农村集体经济组织成员在本集体经济组织提供的土地上建造的供本人家庭居住和使用的房屋。

第四条 农村村民住房建设应遵循“先规划、后用地，先审批、后建设，一户一宅、适度集中、因地制宜、生态环保”的原则。全面落实乡村振兴战略，鼓励村民建设具有地方特色的民居村落，积极参与创建美丽乡村和生态旅游示范村。

第二章 规划与设计

第五条 乡镇人民政府应当组织编制国土空间规划和村庄规划，切实发挥规划的控制和引导作用。

第六条 乡镇人民政府编制村庄规划应当充分考虑农村生产生活需求，广泛征求村民意见，统筹安排住房建设用地，合理确定农村居民点的分布范围和规模，按照“尊重意愿、量力而行、方便生产、环境精美、改善生活”的原则，严格控制分散选址建设，引导村民适度有序向规划的居民点集中居住。

集中居住点的规划建设应当因地制宜、规模适当。每个集中居住点规模原则上不少于10户。

第七条 市住建部门应当组织编制农村村民住房建筑设计示范图集，供农村村民建设住房时免费选择使用。

乡镇人民政府、村（居）民委员会应当从市住建部门免费提供的住房建筑设计图中，选择当地大多数村民接受的示范图予以推广使用。鼓励村民新建住房时按照示范图建设施工，逐步形成符合地域特色的建筑风格。

农村村民住房建设，应当使用符合国家和省、市规定标准的建筑材料、建筑构（配）件和设备。鼓励使用绿色节能建筑材料、技术，采用装配式建筑。

第八条 农村村民住房建设应符合国土空间规划和村庄规划，位于自然保护地、文物保护区等区域范围内的还应符合其相关保护规划。

在公路沿线建房的，其房屋边缘与公路用地外缘的间距为：国道不少于20米，省道不少于15米，县道不少于10米，乡道不少于5米。在高速公路沿线建房的，其房屋边缘与高速公路隔离栅栏的间距不少于30米。在铁路线路安全保护区范围、机场周边建房的，应当遵守铁路安全保护和机场管理有关法律法规规定。

第三章 建设用地

第九条 农村村民住房建设应当遵循“一户一宅”的规定，严格控制用地面积。每基准户（4人及4人以下家庭）占地面积不得超过150平方米（以滴水为界，下同），4人以上家庭每增加1人相应增加20平方米，但每户的总用地面积不得超过湖南省、长沙市规定标准。

第十条 农村村民确需分散选址建房的，应当优先使用原有宅基地、村内空闲地和未利用土地。严格控制切坡建房，确因选址困难需切坡的，应当在乡镇人民政府指导下，按照有关技术规范做好坡体防护，确保建房安全。

禁止在下列区域建房：

（一）永久基本农田区域；

（二）饮用水水源一级保护区；

（三）河道湖泊管理范围；

（四）公路两侧建筑控制区；

（五）法律、法规规定的其他禁止建房区域。

第十一条 乡镇人民政府组织和指导村（居）民委员会、村（居）民小组，对规划区内已经承包到户的土地，采取收回、调换、经济补偿等方式，收回土地承包经营权，保障村民相对集中居住的用地需求。

允许进城落户的村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

第十二条 农村村民住房建设占用农用地的，应当办理农用地转用审批手续。涉及农用地转用的，由乡镇人民政府每半年汇总到市自然资源部门，按批次上报长沙市人民政府办理农用地转用审批手续。

占用耕地的，耕地占补平衡由市人民政府负责统筹。

第十三条 农村村民住房建设用地实行计划管理。

第四章 申请与审批

第十四条 村民符合下列情形之一的，可以申请住房建设：

（一）原有住房危旧或住房面积低于本办法第九条所列标准，需要改、扩建；

（二）因发生或防御自然灾害，需搬迁；

（三）确需分户建房；

（四）因征地拆迁或村庄建设需易地搬迁建房；

（五）自愿放弃原分散居住的住房用地，向中心村和村民集中居住点集居；

（六）经依法批准回原籍落户或外来人口迁入，成为本村集体经济组织成员后享有土地承包经营权或本集体经济组织权益，符合申请条件需要新建住房安家；

（七）法律法规规定可以申请建房的其他情形。

第十五条 农村村民住房建设申请，有下列情形之一的，不予批准：

（一）不是本集体经济组织成员：

（二）不符合村庄规划；

（三）不符合一户一宅规定；

（四）原有住房出卖、出租、赠与他人或改作生产经营用途；

（五）原住房虽因项目建设征地被拆迁，但已得到安置；

（六）所申请的选址土地权属确有争议未解决；

（七）违法违章占地建设住房未处理结案；

（八）法律、法规、规章规定的其他不予批准的情形。？

第十六条 村民申请建房，应当持下列材料向乡镇人民政府提出申请：

（一）建房申请书；

（二）建房审批表；

（三）申请人身份证、户口簿或家庭成员身份证明；

（四）住房建设工程设计方案或者政府免费提供的设计图，以及按照示范图纸建设施工的书面承诺；

（五）拆旧异地新建房屋的，需提供原宅基地使用权证明和同意自愿退出原宅基地、按规定复垦并交由集体经济组织调剂处理的承诺书。

第十七条 农村村民住房建设应按照下列程序进行：

（一）申请。申请人向村（居）民小组提出住房建设书面申请，村（居）民小组初审并由三分之二村（居）民小组代表同意后认为符合申请建房条件的，报村（居）民委员会审查。书面申请应载明下列事项：

1.申请人姓名、身份证号码、年龄、住址、家庭人口及户籍、是否本村集体经济组织成员；

2.原有住房面积、宅基地面积、层数层高；

3.是否符合分户建房条件；

4.选址位置、面积以及是否存在土地权属争议；

5.法律法规及政策文件要求载明的事项。

（二）公示。村（居）民委员会将住房建设申请情况和村（居）民小组初审意见在村（居）务公示栏公示，公示时间不少于7天。对公示期满无异议的，村（居）民委员会签署初步审查意见。

未通过村（居）民委员会审查，或者公示期有异议且经村（居）民委员会调查核实不具备申请条件的，应将申请材料退回申请人。

（三）受理。村（居）民委员会将签署初步审查意见的农村村民住房建设申请材料呈报乡镇人民政府，乡镇人民政府在收到申请材料后，对符合条件的应当场受理，对不符合受理条件的，应当将申请材料退回村（居）民委员会并说明情况。

（四）勘查。乡镇人民政府在受理后5个工作日内，组织农业农村、自然资源、住建等相关部门和村（居）民委员会到现场勘查用地四至、面积、地类，并审查和核实住房建设申请人的申请情况，现场认可后发放用地、规划、建设审批表格并告之相关事项，涉及公路、水利、电力、林业、自然保护地、文物保护区等相关部门前置审批的事项，应组织相关部门勘查并征求相关部门意见。

（五）审批。乡镇人民政府在收到村民住房建设审批的相关资料后，对资料齐全的，应当在3个工作日内核发《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》，对资料不齐全的，应当面一次性告知补正要求。

（六）定点放样。核发《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》后5个工作日内，由乡镇人民政府组织相关单位及村（居）民委员会人员到现场对宅基地用地和居住用房建设的具体位置实施定点放样，确定用地四至、面积，定点放样后村民方可开工建设。

（七）施工建设。申请人取得相关许可后，应严格按照许可要求施工建设，不得擅自变更。确需变更的，经原审批机关批准后，依照法定程序组织变更。

农村村民住房建设，应当选择建筑技能培训合格的农村建筑工匠或者具备资质的建筑施工企业施工，并签订书面施工合同，明确双方权利和义务，约定住房保修期限和责任。

农村建筑工匠或者建筑施工企业应当严格按照建设规划、设计图纸、施工技术标准和操作规程施工，确保施工质量和安全。不得为未取得规划许可、用地审批或者违反规划许可、用地审批规定的农村村民进行住房建设。

村民要求使用不合格的建筑材料、建筑构（配）件和设备的，农村建筑工匠或者建筑施工企业应当劝阻、拒绝。

（八）竣工验收。房屋竣工后，申请人在3个月内向乡镇人民政府申请竣工验收。乡镇人民政府在收到验收申请后5个工作日内，组织相关职能部门的人员、建筑工匠或者建筑企业实地检查建成住房是否符合相关要求，自愿拆除原有住房等承诺是否已经履行完毕。验收合格的，乡镇人民政府出具竣工验收意见。

（九）登记发证。建房申请人应当持相关建房审批手续和竣工验收意见，向不动产登记机构申请核发不动产产权证书。

第五章 管理职责和保障措施

第十八条 市农业农村部门负责农村宅基地改革、管理和监督检查工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增建设用地需求通报自然资源部门；参与编制国土空间规划和村庄规划。

市自然资源部门负责指导乡镇人民政府开展国土空间规划和村庄规划的编制工作，负责农用地转用和不动产登记等工作。

市住建部门负责编印农村住房建设通用图集和质量安全技术手册，指导和监督乡镇落实农村住房建筑设计示范图使用、村民住房建设质量、安全监管和农村住房建筑工匠培训、建立信用档案等工作。

市交运、水利、林业、财政、电力、税务等部门在各自职责范围内做好农村村民住房建设的相关工作。

第十九条 乡镇人民政府具体负责农村住房建设的监督、管理和服务工作；根据法律法规的授权以及相关政策文件要求，统一受理村民住房建设申请和审批，引导村民按统一的村民住房建设图集建设住房；指导村（居）民委员会开展村民住房建设管理工作，发现村（居）民委员会违法审查村民住房建设申请的，应当及时制止或者责令纠正。

村（居）民委员会在乡镇人民政府指导下拟定有农村住房建设自治管理内容的村规民约，经村民会议讨论通过后实施；指导村民办理或者为村民代办农村住房建设审批手续，指导村民依法依规开展农村住房建设活动。

第二十条 相关部门应根据本办法保障规范村民住房建设管理工作顺利推进。市委编办、市人力资源和社会保障部门应保障必要的人员编制。市农业农村、自然资源、住建、交通运输、水利、财政、林业、电力、风景名胜区管理机构等部门应当整合新农村建设、新型城镇化、危房改造、移民搬迁、饮用水安全、通村公路建设等惠民惠农资金，用于村民集中居住点基础设施建设。任何单位和个人在办理农村村民住房建设审批和权属登记时，不得违法收取费用。

第二十一条 农村村民住房建设管理工作纳入全市年度绩效考核体系。

第六章 监督管理

第二十二条 乡镇人民政府应当通过政府网站、政务大厅公开农村村民住房建设的申请条件、申请资料目录、申请受理机关、审批程序、审批时限，并定期公布审批情况。

第二十三条 乡镇人民政府应当建立农村村民住房建设动态巡查制度，对发现的违法行为及时处理并报告市农业农村、自然资源、住建部门依法查处。

村（居）民委员会应当认真做好建房现场的监督协调及违法用地、违法建房行为的日常巡查，发现村民违法建设住房的，应当立即劝阻，并即时向乡镇人民政府报告。

市农业农村、自然资源部门及乡镇人民政府应当建立农村村民违法建房举报制度，接到举报后，及时组织调查处理。

第二十四条 乡镇人民政府应当建立农村村民住房建设管理联席会议制度，研究解决村庄规划编制和调整、村民住房集中居住规划布局、许可和执法等重大问题。

第七章 法律责任

第二十五条 乡镇人民政府以及市农业农村、自然资源、住建等有关主管部门应当按照土地管理、城乡规划、建筑管理等有关法律法规规定，对已经在永久基本农田区域、饮用水水源一级保护区、河道湖泊管理范围、公路两侧建筑控制区以及法律法规规定的其他禁止建房区域违规建房的，依法予以整治。

第二十六条 村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由市农业农村主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

超过省、市规定标准多占的土地视同非法占用土地处理。

第二十七条 农村建筑工匠或者建筑施工企业进行农村住房施工时，有下列情形之一的，由市住建部门责令限期改正；情节严重的，处以2000元以上10000元以下的罚款；造成损失的，依法赔偿损失；构成犯罪的，依法移送司法机关处理：

（一）未按照建设规划、设计图纸、施工技术标准和操作规程施工；

（二）为未取得规划许可、用地审批或者违反规划许可、用地审批规定的农村村民进行住房建设；

（三）偷工减料或者使用不合格的建筑材料、建筑构（配）件和设备。

第二十八条 实行建新拆旧。村民应先拆除必要生活用房以外的旧房后方可开工建设；保留的生活用房，应在新房竣工验收之前拆除。逾期未拆除的，由乡镇人民政府组织当地村组依法拆除。

第二十九条 市人民政府有关部门和乡镇人民政府及其工作人员，有下列情形之一的，依照有关规定追究相关人员责任：

（一）未按照规定编制或者修改村庄规划；

（二）未按照规定办理规划许可和用地审批手续；

（三）未按照规定免费提供放线服务；

（四）未按照规定进行规划、用地核实；

（五）未按照要求建设配套设施和公共服务设施；

（六）未按照要求进行整治；

（七）其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的行为。

第八章 附则

第三十条 本办法自2020年3月4日起施行。《宁乡市人民政府办公室关于印发〈宁乡市村民住房建设管理暂行办法〉的通知》（宁政办发〔2018〕26号）同时废止。